初めて家を売却する時には何からすればいい？｜家を売却するならセーフティライフネット（株）
2021/07/06
初めての不動産売却、何からしたらいいのでしょうか？
ほとんどの方が家を売るのが初めてだと思います。
家の売却は、家の購入と同じく、一生に一度の大イベントです。
失敗しないようにはどうすればいいか、ご紹介していこうと思います。
① 売却の検討
② 査定を行う
③ 仲介業者と媒介契約を結ぶ
④ 売却活動を行う
⑤ 売買契約を結ぶ
⑥ 引き渡しをする
⑦ 確定申告をする
売却の大きな流れとしては上記になります。ひとつづつ詳しく見ていきましょう。
① 売却の検討
売却の検討とは、引越時期や買い替え準備等、ある程度の計画を立てながら売却するかどうかの判断をします。
住宅ローンの残債が残っている場合は、売却額で返済できるか資金計画も立てる必要があり、返済できるかどうかは、査定金額も判断材料として必要になってきます。
また、不動産の売却には、大きく分けて仲介と買取の2種類があります。
買取とは、不動産会社に直接買い取ってもらう方法で、不動産会社は買取後に再販版しますので、その分安く仕入れる必要があります。
買取は、安くても良いからとりあえず「すぐにお金が欲しい」人には向いています。
一方で、仲介は一般消費者へ市場価格で売却します。そのため、売却価格は買取よりも高くなります。
しかし、仲介は買主を探す必要があり、売却には一定の時間がかかります。
通常、買主を探索する売却活動期間は3ヶ月程度が目安となり、準備期間や引き渡し手続きの期間も含めると半年程度を見ておくのが無難でしょう。
時間的に余裕を持った売却計画を立てることが重要になります。
買取と仲介についてはより詳しく解説しているページがありますので、気になる方はそちらもご覧ください。
② 査定を行う
まず大前提としてですが、不動産に定価というものは存在しません。同じ物が二つ以上存在しないからです。
また、同じ家を売りに出したとしても、販売する時期で値段が変わったりします。
また、査定額とは過去のデータからこのぐらいで売れるでしょうと算出したにすぎません。
先月はそのタイミングでそこに相場で買いたい人が居た、という事実であって、今月も相場で買いたい人が居るとは限りません。
なぜ、あえて相場でと付けたかというと、業界では「売れない不動産は無い」という言葉が存在します。
どういう事かというと、価格を下げていけば、どんな不動産でも買い手が見つかる。という意味です。
つまり査定とは、最高で幾らぐらいで売れるかも知れない。という事がわかるだけであり、売れる金額では無いという事です。
また、査定を行う際に、一括査定サイトを利用する人が居ると思います。
知り合いや良い業者を知らないので、とりあえず一括査定サイトで依頼しておけばいいかな、とお考えのあなた。ご注意ください！
最近よく目にする一括査定サイトですが、すごい数の一括査定サイトが存在します。なぜでしょうか？
理由は簡単で、一括査定サイトの運営が儲かるからです。
本来は必要の無い一括査定サイトが、売主ー仲介業者ー買主の３者の取引の中に入ってきているため、当然、一括査定サイトが得ている利益のぶんだけ、誰かが損している事になります。
損をする人とは、情報量が少ない人が損をします、頭の良い大手業者の営業マンにそれっぽく説明されたら、誰が損をしそうか想像がつきますよね？
詳しくは、別のブログでご紹介していますので、気になる方は
こちらの記事もご覧ください。
一括査定サイトに登録している業者や、大手不動産会社は、会社の運営資金に加え、一括査定サイトに支払う紹介料もかかり、非常に大きな運転資金がかかります。
その性質上、どうしても、多大な利益を上げなければ、会社の運営が成立しません。
そうすると、必ずしも、売主に最適な選択じゃなかったとしても、会社の利益が高い選択をしてしまう場合があります。
また、不動産会社の営業マンはお給料が歩合制です。高い利益を上げれば自分の収入も増えるので、オーナーの利益より自分の利益を優先してしまう人も居ます。
また、相場自体は、一括査定サイトに依頼しなくても、自分で大体把握することもできます。
詳しくは別のページで紹介していますので、気になる方は、そちらもご覧ください。
③ 仲介業者と媒介契約を結ぶ
依頼したい不動産会社が決まったら、いよいよ媒介契約を結びます。
不動産会社と締結する媒介契約には、以下の3種類の契約があることを知っておく必要があります。
・ 一般媒介契約
・ 専任媒介契約
・ 専属専任媒介契約
それぞれ特徴がありますが、詳しくは別ページで説明していますので、そちらもご覧ください。
また、仲介手数料にも知っておかなければいけない事がいくつかあります。そちらも別ページで詳しく説明していますので、気になる方がご参照ください。
④ 売却活動を行う
家を売るタイミングとしてベストな時期は、2～3月にかけて売却が決まるように 売り出すことです。
4月に新学期や転勤などの新生活がスタートするため、3月が最も住宅の購入需要が高まります。
3月は必要に迫られて購入する人が多く、売却のタイミングとしてはベストと言えるでしょう。
しかし、物件の購入者側としても、３月は少し高いという認識があり、あえて購入時期を変えて購入する人も多い為、
売却時期が３月じゃなかったとしても、ご安心ください。
次に売主は、購入希望者に物件を見せてあげることが必要です。購入希望者が物件を見に来ることを「内覧」と言います。
内覧は、物件の印象を左右するため、しっかりと準備をしておく必要があります。
ズバリ、内覧成功の秘訣は、要らない物を捨てることです。
また、ハウスクリーニングを依頼するのも一つです。購入希望者は、奥様も一緒に来ることが多いです。
奥様は特にキッチンをよく見ます。ハウスクリーニングを使って、キッチンやバス、トイレ、洗面所と言った水回りを重点的にきれいにするようにしましょう。
内覧時は、小さなお子様やペットがいる場合には、一時的に友人や親せき等に預けておくと、内覧者が落ち着いて見ることができます。
⑤ 売買契約を結ぶ
買主が決まると、次は売買契約です。
売買契約時に、買主から手付金を受領します。手付金の相場は売買金額の10％が相場です。
売買契約では、不動産会社が買主に対して重要事項説明を行います。
売主は、売買契約の時点で不動産会社に50％の仲介手数料を支払うのが一般的です。
不動産の売買契約で、売主として知っておくべき知識が1つあります。それは売主が負う契約不適合責任です。
売却後に不具合が発見された場合には、売主が責任を負います。その責任を契約不適合責任と呼びます。
通常、売買契約では、売主が負う契約不適合責任期間を3ヶ月程度で定めます。
買主との協議によっては、契約不適合責任を負わないということもできます。
もし不具合を知っていて告知しなかった場合、その不具合については売主の責任を免責することはできません。
不具合等があれば、隠さずに全て告知することが重要です。
売買契約では、重要事項の説明の他、買主に対して設備表の説明も行います。
物件に故障や不具合があったとしても、設備表の確認によって、不具合等を買主が容認して購入することになります。
売主としては、売却後にトラブルを発生させないためにも、不具合はしっかりと事前に告知することが重要です。
⑥ 引き渡しをする
売主は、引渡までに引越を済ませておかなければなりません。また、引渡時には買主は残金の入金、売主は鍵の引渡を行います。
抵当権が付いていれば、残金の入金をもって抵当権の抹消を行います。同時に、買主が住宅ローンを組む場合は、買主側でローンの実行を行います。
引渡では司法書士が立ち会いますが、司法書士は引渡後、すぐに抵当権抹消と、所有権移転、新たな抵当権設定の登記の全て行うことになります。
引渡では、固定資産税及び都市計画税(以下、「公租公課」)の精算も行います。
公租公課は、毎年1月1日時点の所有者に対して1年分の固定資産税等が課されます。
例えば、売主Ａが1月1日の所有者で、7月1日に買主Ｂへ引渡を行ったとしても、その年の納税義務者はＡになります。
そこで、買主Ｂから売主Ａへ7月1日以降の固定資産税等を支払うことで、7月1日以降の固定資産税等を実質、買主Ｂの負担とします。
これを固定資産税の精算と呼びます。引渡では、残金入金以外にも、このような精算といったお金のやり取りも発生します。
また仲介手数料の残金50％も引渡時に支払います。
⑦ 確定申告をする
不動産を売却して譲渡所得がプラスになった場合、所得税を納める必要があります。
※ 譲渡所得とありますが、買った時の金額より売った時の金額の方が高くて利益が出た場合、譲渡益が出たといいます。
また、利益があったとしても、仲介手数料等、売却するのにかかった費用は差し引くことができます。
売却時の利益 ＝ 売った時の金額 ー （ 買った時の金額 ＋ 売るためにかかった費用 ）
式で書くと上記の式になります。
一方で、譲渡所得がプラスになっても、「3,000万円特別控除」と呼ばれる特例を用いると、譲渡所得がマイナスか、もしくはプラスになっても少額になります。
税金につきましても、詳しくは他のページでご紹介しておりますので、気になる方はそちらもご覧ください。
まとめ
不動産の売却についての流れをご説明してみましたがいかがだったでしょうか？
不動産の売却は大きな金額が動きますので、不安に思う方も多いです。
このブログを読んで、少しでも少ない負担で売却についてご理解いただけたら幸いです。
また、セーフティライフネットでは、不動産の売却に潜む罠など、裏話を中心にブログ形式でご紹介しています。
少しでも多くのオーナー様が、一括査定サイトを使って損したり、利益主義の企業から利益を吸い上げられないよう、情報を発信していきます。
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