面倒な一括査定に頼らない！不動産売却相場の調べ方。
2021/06/23
不動産の相場を調べる方法と注意点
不動産を売却しようと考えているが、一括査定サイトで一気に個人情報を流すのは何か怖い。。。。
そうお考えの方も多いです。
一括査定サイトは一見便利そうにも見えますが、一度登録してしまうと不動産業者に情報が流れ営業の電話が鳴りやまない。なんて話も聞きますよね。
でもご安心ください！
自分で大体の相場を調べることはできます。
最終的にどこかの不動産会社に売却を依頼するにしても、何も相場観が無い状態で依頼するよりは、多少でもご自身でデータがあると違います。
今回は、ご自身で相場を調べる方法と注意点を５つに分けてご紹介していこうと思います。
① 現在売りに出されている物件相場から考察する
こちらは、おそらく皆さんもご自身で想像できたかもしれません。
売却したい物件のエリアで販売している物件をポータルサイトで検索してみる方法です。掲載されている物件の販売価格をチェックすることでおおよその相場感はわかります。
しかし、注意しなけらばいけないことがあります。不動産には定価というものは存在しません。不動産を売却する際には、必ず相場より高い値段で売り出すのが普通です。
ポータルサイトに出ている販売価格は業界用語で、売り出し価格といいます。
どういうことかというと、例えば４０００万円が相場の場合、まずは４５００万円で売りに出してみて様子を見るのが普通です。
そして、売れなければ少しずつ値段を下げていく方法です。
また、実際の売買の現場では、４２００万円なら買いたいです。などと、裏で指値が入って成約しているケースが多いです。
つまり広告掲載されている価格は売れる価格では無いので、相場よりは高いとういう認識を持っていましょう。
② 土地総合情報システムを調べてみる
こちらは国土交通省が運営している、「土地総合情報システム」を使って相場を調べる方法です。
不動産を購入した方にアンケート用紙を送って「いくらでどんな物件をいつ購入したのか」データとして回収しています。
このような公的機関収集したデータを調べてみるのも一つの方法です。「土地総合情報システム」では、指定したエリアやその周辺で実際にどのような物件がどのくらいの価格で取引されたのかを簡単に調べることができるので一度見ておくと良いでしょう。
アンケートですので、全員が回答しているとは限りませんが、国土交通省からのアンケートですので、信憑性は高いですし、
①の売り出し価格よりは、相場に近い数字が出てきます。
③ 路線価から調べる
こちらは、土地の相場を調べる際に使うことが出来る方法です。
路線価とは、国税庁が相続税や贈与税を算出するために、道路ごとに価格を設定して、その路線ごとの価格設定（路線価）を見れば、その道路に接している土地の価格を算出できます。
しかし、路線価から土地価格を算出するのは少し難しいので、完全に理解する必要はありません。
今回は、誰でも算出できるように簡単な方法をご紹介します。
国税庁のホームページから「路線価図・評価倍率表」を開きます。
住所などを入力していき進むと、下のような路線価図が出てきます。
道路の上に「400C」「450C」「500C」といった数値が書かれています。
この 「410」「450」「500」が路線価の価額になります。アルファベットに関しては自己所有地売却の場合は無視してください。
この路線価の数字の単位は千円です。６００であれば、600,000円です。まずは売却したい土地に隣接する路線価の数値を確認してみて下さい。
次に計算方法ですが、仮に売却したい土地の接している道路の路線価が４００だったとします。また、土地の大きさは８０㎡だったとします。
実際には土地の形状や条件によって変わってきますが、簡単に相場を調べたい場合は、以下の式になります。
４００（路線価） × １０００円 × ８０（平米数） ＝ ３２，０００，０００円（３千２百万円）
また、路線価は②でご紹介した土地総合情報システムで調べられる、公示価格と基準値標準価格を「1」としたときに評価割合が80%程度になるという特徴があります。
公示価格の80%程度の評価であることから、逆算することで、その土地の評価額を知ることが出来ます。式にすると以下のようになります。
３２，０００，０００万円 ÷ ０．８ ＝ ４０，０００，０００円（４千万円）
こうすることで、売却したい土地の相場が大体４０００万円ぐらいであるという事がわかります。
国税庁が出している数字ですので、こちらも①の売り出し価格と比べると、相場に近い数字になってきます。
④ レインズを見て調べる
国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営しているサイトで、レインズマーケットインフォメーションというものがあります。
②でご紹介した、土地総合情報システムは、国土交通省が一般の購入者にアンケートをして数字を出していましたが、
こちらは仲介をおこなった不動産会社が入力した販売価格や成約価格などのおおよその情報を閲覧できます。（より詳しい情報は不動産会社にしか閲覧することは出来ません）
直近一年間に売買された価格情報が検索でき、 地域別に、平米単価や間取り、築年数などの情報が帯状に一覧表示されます。 また、過去2年間の市場動向がグラフ表示で閲覧できるため、価格の推移を知ることもできます。
注意点としては、こちらは不動産会社が入力している情報であり、必ずしも正しい数字とは限りません。
システム的に、成約になったら成約ボタンを押すのですが、指値が入った場合等、価格を下げた場合には、いちいち価格の変更をして登録する必要があり、
面倒なのでいちいち価格変更をせずに成約ボタンだけ押す業者も多く、実際の相場よりは少し高めに出ていると思っていた方が安全です。
⑤ 信頼できる業者に査定を依頼する
①～④までをご自身でされた方であれば、大体の相場感はついたと思います。
最後に、信頼できる業者さんに査定を依頼してみましょう。もちろん、親戚等で不動産仲介業者の方がいる場合は、そちらにお願いするのもいいと思います。
しかし、知り合いや良い業者を知らないので、とりあえず一括査定サイトで依頼しておけばいいかな、とお考えのあなた。ご注意ください！
最近よく目にする一括査定サイトですが、すごい数の一括査定サイトが存在します。なぜでしょうか？
理由は簡単で、一括査定サイトの運営が儲かるからです。
本来は必要の無い一括査定サイトが、売主ー仲介業者ー買主の３者の取引の中に入ってきているため、当然、一括査定サイトが得ている利益のぶんだけ、誰かが損している事になります。
損をする人とは、情報量が少ない人が損をします、誰が損をしそうか想像がつきますよね？
詳しくは、別のブログでご紹介していますので、気になる方は
こちらの記事もご覧ください。
一括査定サイトに登録している業者や、大手不動産会社は、会社の運営資金に加え、一括査定サイトに支払う紹介料もかかり、非常に大きな運転資金がかかります。
その性質上、どうしても、多大な利益を上げなければ、会社の運営が成立しません。
そうすると、必ずしも、売主に最適な選択じゃなかったとしても、会社の利益が高い選択をしてしまう場合があります。
セーフティライフネットでは、オーナー様第一で動きます。企業努力で、経費を最大限にまで有効に削減し、オーナー様の利益に還元致します。
さらに、大手業者様ではやらない、買い手側が物件を買うときに行う行動分析から算出した独自の販売手法で、
より高く、より早く売却できるよう、最善のご提案を致しますので、
是非、気になった方は、ほかのブログの閲覧や、無料査定をご依頼ください。
