媒介契約の違い。一般？専任？専属専任？

 

複数の不動産仲介会社に重ねて売却を依頼することができ、自分で見つけた購入希望者と直接契約をすることも可能となります。

※ほとんどの方は売買経験が無いため、自分で買主を見つけたとしても、仲介会社に契約を依頼するので自分で見つけるメリットは特にありません。
不動産仲介会社は不動産流通機構(レインズ)への物件の登録、また、売主に対し売却活動などの報告を行う義務はありません。
一般媒介契約は、複数の不動産仲介会社に売却を依頼できることがメリットといえますが、
一方で、複数の不動産仲介会社とやり取りをしなければならない分、手間が増えてしまいます。

また、不動産会社側からすると、一生懸命販売活動をしたところで他の不動産会社が契約を決めてしまえば、それまでの苦労がすべて水の泡となってしまいます。そのため、他の2つの媒介契約を比べると、

積極的に販売活動をしない傾向にあります。結果として、どの不動産会社からも見向きもされない不動産となってしまう可能性があります。

さらに、一般媒介契約には明示型と非明示型があります。
明示型は、複数の不動産仲介会社と媒介契約を締結した場合、仲介を依頼した不動産仲介会社各社に対して、他にどこの不動産仲介会社に売却の依頼をしているかを通知する義務があります。
一方、非明示型は、他に依頼している不動産仲介会社の存在を通知する必要がありません。

不動産会社からすると他の不動産会社に契約を決められてしまうと報酬がゼロになってしまいます。せめて、他にどこの不動産会社と媒介契約を結んでいるかは知っておきたいというのが心情でしょう。

非明示型にすると、何か裏があるのかも？と思われて、結局、どの不動産会社からも見向きもされない不動産となってしまう可能性があります。

基本的には、何か特別に伝えたくない事情がある場合以外には明示型を選んだ方が無難です。

 

 

ひとつの不動産仲介会社に売却を依頼し、他社に重ねて依頼することができないとした媒介契約です。しかし、売主が自分で見つけた購入希望者と直接取引をすることは可能です。
不動産仲介会社は専任媒介契約締結後7営業日以内に不動産流通機構(レインズ)に物件を登録し、2週間に1回以上文書などで売主に対し、売却活動などの報告をする義務があります。

媒介契約の有効期限は最大3ヶ月と定められています。

専任媒介契約のメリットは、一般媒介契約と異なり1社としか媒介契約を結べないため、他社にとられることが無く必ず契約すれば手数料がもらえるので、その不動産を売却するため、一生懸命活動するという点が挙げられます。

一般媒介では複数社に依頼しているので、何か変更がある場合や、連絡があるたびに、複数社に連絡する必要があります。また、仲介業者からの質問なども、同じような質問を何回もされ、その都度対応する必要があるため、

非常に煩わしいです。反面、専任媒介では、複数社に同じ説明をする必要がなく、やり取りは１社なので、スムーズに売却活動が行えます。

さらに、14日に1回以上の販売状況の報告義務が課せられるため、依頼する側としても安心して待つことができます。また、指定流通機構(レインズ)への登録が義務となっている点もメリットだと言えるでしょう。
一方で、デメリットとしては不動産会社1社としか契約しないため、腕の無い不動産会社または、会社は有名でも腕の無い担当者に当たってしまうと、売却が遅れてしまう可能性があります。

ちなみに、レインズとは(Real Estate Information Network System=REINS)のことで、国土交通大臣が指定した不動産流通機構です。レインズに登録された物件は、全国の不動産会社で閲覧が可能（一般の方は見れません）になるため、多くの不動産会社に情報を公開でき、結果、売却がスムーズに行うことができます。

 

専属専任媒介契約は基本的には、専任媒介契約と同じですが、より条件が厳しくなっています。ひとつの不動産仲介会社に売却を依頼し、他の不動産仲介会社に重ねて依頼することができないとした媒介契約です。
また、売主が自分で見つけた購入希望者の場合も依頼した不動産仲介会社を通して取引することが義務付けられています。
不動産仲介会社は専属専任媒介契約締結後5営業日以内に不動産流通機構(レインズ)に物件を登録し、1週間に1回以上文書などで売主に対し売却活動などの報告をする義務があります。