媒介契約の違い。一般?専任?専属専任?

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媒介契約の違い。一般?専任?専属専任?

媒介契約の違い。一般?専任?専属専任?

2021/05/28

そもそも、媒介契約って何?

皆さんは、過去に不動産の売買をした事がある方はいらっしゃいますでしょうか?おそらくほとんどの方が、初めての売却を検討してこのページを開いていると思います。

不動産の売買には専門的な知識が必要で、さらに、自分で買い手を見つけることは難しいため、不動産会社と媒介契約を結んで、販売を依頼するのが一般的です。不動産会社に仲介を依頼する時に契約するのが「媒介契約」で、媒介契約書の中にはどのような条件で売却活動を行い、成約した際の報酬はどうするのかといったことを定めて契約を取り交わします。媒介契約は、以下3種類に分けられています。

・一般媒介契約

・専任媒介契約

・専属専任媒介契約
 

それぞれの特徴を見てみましょう。

一般媒介契約

 

複数の不動産仲介会社に重ねて売却を依頼することができ、自分で見つけた購入希望者と直接契約をすることも可能となります。

※ほとんどの方は売買経験が無いため、自分で買主を見つけたとしても、仲介会社に契約を依頼するので自分で見つけるメリットは特にありません
不動産仲介会社は不動産流通機構(レインズ)への物件の登録、また、売主に対し売却活動などの報告を行う義務はありません。
一般媒介契約は、複数の不動産仲介会社に売却を依頼できることがメリットといえますが、
一方で、複数の不動産仲介会社とやり取りをしなければならない分、手間が増えてしまいます。

また、不動産会社側からすると、一生懸命販売活動をしたところで他の不動産会社が契約を決めてしまえば、それまでの苦労がすべて水の泡となってしまいます。そのため、他の2つの媒介契約を比べると、

積極的に販売活動をしない傾向にあります。結果として、どの不動産会社からも見向きもされない不動産となってしまう可能性があります。

さらに、一般媒介契約には明示型と非明示型があります。
明示型は、複数の不動産仲介会社と媒介契約を締結した場合、仲介を依頼した不動産仲介会社各社に対して、他にどこの不動産仲介会社に売却の依頼をしているかを通知する義務があります。
一方、非明示型は、他に依頼している不動産仲介会社の存在を通知する必要がありません。

不動産会社からすると他の不動産会社に契約を決められてしまうと報酬がゼロになってしまいます。せめて、他にどこの不動産会社と媒介契約を結んでいるかは知っておきたいというのが心情でしょう。

非明示型にすると、何か裏があるのかも?と思われて、結局、どの不動産会社からも見向きもされない不動産となってしまう可能性があります。

基本的には、何か特別に伝えたくない事情がある場合以外には明示型を選んだ方が無難です。

 

専任媒介契約

 

ひとつの不動産仲介会社に売却を依頼し、他社に重ねて依頼することができないとした媒介契約です。しかし、売主が自分で見つけた購入希望者と直接取引をすることは可能です。
不動産仲介会社は専任媒介契約締結後7営業日以内に不動産流通機構(レインズ)に物件を登録し、2週間に1回以上文書などで売主に対し、売却活動などの報告をする義務があります。

媒介契約の有効期限は最大3ヶ月と定められています。

専任媒介契約のメリットは、一般媒介契約と異なり1社としか媒介契約を結べないため、他社にとられることが無く必ず契約すれば手数料がもらえるので、その不動産を売却するため、一生懸命活動するという点が挙げられます。

一般媒介では複数社に依頼しているので、何か変更がある場合や、連絡があるたびに、複数社に連絡する必要があります。また、仲介業者からの質問なども、同じような質問を何回もされ、その都度対応する必要があるため、

非常に煩わしいです。反面、専任媒介では、複数社に同じ説明をする必要がなく、やり取りは1社なので、スムーズに売却活動が行えます

さらに、14日に1回以上の販売状況の報告義務が課せられるため、依頼する側としても安心して待つことができます。また、指定流通機構(レインズ)への登録が義務となっている点もメリットだと言えるでしょう。
一方で、デメリットとしては不動産会社1社としか契約しないため、腕の無い不動産会社または、会社は有名でも腕の無い担当者に当たってしまうと、売却が遅れてしまう可能性があります。

ちなみに、レインズとは(Real Estate Information Network System=REINS)のことで、国土交通大臣が指定した不動産流通機構です。レインズに登録された物件は、全国の不動産会社で閲覧が可能(一般の方は見れません)になるため、多くの不動産会社に情報を公開でき、結果、売却がスムーズに行うことができます。

 

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は基本的には、専任媒介契約と同じですが、より条件が厳しくなっています。ひとつの不動産仲介会社に売却を依頼し、他の不動産仲介会社に重ねて依頼することができないとした媒介契約です。
また、売主が自分で見つけた購入希望者の場合も依頼した不動産仲介会社を通して取引することが義務付けられています。
不動産仲介会社は専属専任媒介契約締結後5営業日以内に不動産流通機構(レインズ)に物件を登録し、1週間に1回以上文書などで売主に対し売却活動などの報告をする義務があります。

基本的には専任媒介がオススメ

3つの媒介契約の中で、オススメなのは専任媒介契約です。専属専任媒介契約と専任媒介契約ではあまり違いがなく、実務上、専属専任媒介契約が選ばれることはあまり多くありません。

3つの媒介契約の中で最大の違いとなるのが、やはり1社としか媒介契約を締結できないのか、複数の不動産会社と媒介契約を締結できるのかの違いです。

この点に関して、やはり1社に絞って媒介契約を締結したほうが、積極的に営業活動をしてくれるという点で魅力的です。
不動産会社としても他に仲介手数料を取られる心配のない専任媒介契約を結んでもらうのが一番で、どの不動産会社からも見向きもされない不動産となってしまう可能性が減ります。

ただし、会社選びにはより慎重になる必要があります。

一括査定サイトは数社比較でき便利そうに見えますが、複数の罠があります。詳しくは別で紹介しているのでご参照ください。

信頼できる会社に専任媒介契約で依頼することが重要

媒介契約の種類をご説明してきましたが、結局のところ、信頼できる不動産会社に専任媒介でお願いする事が大事になってきます。

また、便利だと思える一括査定サイトですが、本来必要の無い一括査定サイトが、売却取引に関わり利益を得ている以上、代わりに利益を減らしている人が必ず居ます
一括査定サイトに登録している業者や、大手不動産会社は、会社の運営資金に加え、一括査定サイトに支払う紹介料もかかり、非常に大きな運転資金がかかります。

その性質上、どうしても、多大な利益を上げなければ、会社の運営が成立しません。
そうすると、必ずしも、売主に最適な選択じゃなかったとしても、会社の利益が高い選択をしてしまう場合があります。

 

セーフティライフネットでは、オーナー様第一で動きます。企業努力で、経費を最大限にまで有効に削減し、オーナー様の利益に還元致します。

さらに、大手業者様ではやらない、買い手側が物件を買うときに行う行動分析から算出した独自の販売手法で、より高く、より早く売却できるよう、最善のご提案を致します。

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