売却？賃貸？不動産を相続したら。
2021/06/30
前回は不動産を相続した際に、売却して納税する方法をご説明しました。
今回はそもそも、売却した方が良いのか、賃貸に出した方が良いのか、そのあたりに触れてみたいと思います。
納税する方法につきましては、前回の
をご参照ください。
相続の中でも、不動産については、相続したら終わりではなく、その後にどう維持管理をしていくのか、あるいは処分するのかを決める必要があります。
ご自身の住まいとしてお住まいになるのであれば特に問題はありませんが、維持管理費、修繕費の積立金、固定資産税とさまざまな費用がかかってくるため、
ただ資産として所有し放置しておくのはおすすめできません。
不動産を相続したときの対策としては、
・ 自分で住む
・ 賃貸として貸す
・ 売却する
の3つが主な選択肢となります。
今回は、賃貸と売却のメリット・デメリットをご説明しようと思います。
① 賃貸として貸す場合のメリット
毎月家賃収入が受け取れる
所有する不動産を賃貸に出すメリットとしては、やはりなんと言っても、毎月家賃収入が受け取れる点にあります。
ただし、家賃収入は借り手が居る場合しか入りません。
所有する物件の立地、賃貸物件としての競合状況等を見極め、借り手の付きやすい適正な賃料を設定することが何より必要となります。
資産として残る
売却した場合は当然手元にはお金だけ残りますが、賃貸に出す場合は、資産として所有権を持ち続けられるという点がメリットです。
賃料による賃貸経営を長く続けることができたら、将来的には家族へ残す相続財産としても、不動産の収益物件は大きな資産となります。
将来的には売却して現金化することも可能
家賃収入で賃貸経営を続け、将来大きな現金が必要になった場合に、賃貸として貸した状態のまま、収益物件として売却する事も可能です。
賃貸借契約のあるマンションは、業界用語ではオーナーチェンジ物件といい、投資家が探しているので需要があります。
賃借人が付いたままで売却でき、資金が必要な時に現金化できるので覚えておきましょう。
将来的に自身で住むことも可能
こちらも似ていますが、不動産の所有権を持ち続けておけば、将来、自ら居住する住宅としても活用できます。
ただし、賃貸物件として貸し出しているので、賃借人が退去するタイミングまで住むことは出来ません。
日本の法律では、賃貸人（オーナー）の都合のみで、賃貸借契約を終了させることは難しい為、将来の居住を見越している場合、定期借家契約にしておくなどの必要があります。
かかった費用を経費として計上できる
サラリーマンの場合無縁な話かもしれませんが、よく社長さんが経費で落とすから大丈夫。
などと言って飲食代を払ってるシーン見たことありませんか？
賃貸経営をすると、確定申告が必要になる為、憧れの言葉、「経費で落とす」これを、サラリーマンでも使うことが出来ます。
簡単に言うと、家賃収入からかかった経費を引いた額に対して、税金がかかるので、節税することができます。
② 賃貸として貸す場合のデメリット
空室のリスクがある
あたりまえですが、賃料収入は賃借人があって初めて得ることができ、空室であればお金は入りません。
相続した不動産が、賃貸に適しているかどうかは、立地や条件など様々な観点から見極める必要があります。
駅近くのマンションなら借り手も付きやすいですが、郊外の一軒家であればなかなか付きにくいでしょう。
また賃料設定が適切でない場合も、空室になる場合があります。
物件の立地が、賃貸としてあっているかどうか、また、賃料の設定が適切かどうか、賃貸専門の不動産会社によく相談して決めることが大切です。
資産として残る反面、税金もかかる
不動産を所有している場合にかかる税金は馬鹿になりません。固定資産税は土地や建物の所有者に毎年課税される、市町村税です。
ご自身で住んでいない場合でも納税義務はその所有者にあり、必ず毎年課税されます。
３０００万円特別控除が使えない
メリットとして、将来的に売却できるとありましたが、賃貸用の不動産は居住用とは認められないため、
不動産売却にかかる譲渡所得税には、自分で住んでいる家を売却した場合に受けれる、3000万円特別控除を受けることが出来ません。
３０００万円の特別控除についてはほかのブログで詳しく解説していますので、気になる方は、そちらもご覧ください。
見てみる→ サルでもわかる？！不動産売却の税金について簡単解説！
オーナー都合での解約は難しい
メリットとして、将来的に自分で住むことが可能とありましたが、普通賃貸借契約の場合、借地借家法では、借主の権利が大きく保護されています。
そのため、賃借人が契約の意思を持ち続ける限り、オーナーのほうから一方的に退去してもらうことはできません。
オーナーのほうから契約の解除を求めるためには、家賃不払い等の正当な事由のほか、さまざまな条件が求められています。
定期借家契約と言って、最初から期限を決めて募集をかける方法もありますが、当然相場より安くしないと借り手がつきません。
維持管理のコストが永続的にかかる
メリットとして、かかった費用を経費として計上できるとありましたが、逆を言えば、
入居者募集から契約業務、共用部の日常清掃から賃料管理、入居者対応、トラブル対応まで。賃貸経営をするには、あらゆる業務が発生します。
もちろん、一括して外注することで、業務からは離れることはできますが、当然、月々の管理費用が発生します。
また、入居者の入退去時には、フローリングやクロスといった経年劣化をする部分の補修、修繕費用がかかります。
お部屋の付帯設備として給湯器やエアコンなどの住宅機器は、長年使用すれば新しいものに交換する必要があります。
突然故障して、不意に大きな出費を強いられることもあります。
このように、賃貸物件を管理、維持していくには継続的にかかる経費、予期せぬタイミングでかかる経費など、思いのほかコストがかかってきます。
入居者とのトラブルや管理業務が精神的負担になる
賃貸物件を所有し管理していく上で、多くの方が負担に考えているのが、入居者トラブルなどの対応です。
ゴミ出しなどの生活ルール上の問題から、入居者同士のトラブル、家賃の未納問題、または無理難題を言ってくる入居者等、
ご自身で管理していなくても、負担に考えるオーナーが多いのが現状です。
一括して管理会社へ依頼していたとしても、管理会社の対応が悪かったり、中には入金が遅れるケース等もあり、
入居者や、管理会社に恵まれなかった場合、大きな精神的負担になります。
③ 売却する場合のメリット
売却すると現金として手元に入る
あえて不動産を手放すことによって、維持に費用がかからないばかりか、大きな現金収入が得られます。
特に相続で取得した不動産の場合、相続人が複数人居た場合、共有名義で持っておくと、のちのちトラブルになるケースが多々あります。
売却してしまった現金で均等に分けるのが一番フェアーと言えるでしょう。
ただし、売却するにしても費用はかかります。
売却にともなう仲介手数料や所有権を移転するための登記費用、契約書に貼付する印紙代などです。
売却についてかかる経費などは別のページで詳しくご説明しているので、気になる方はそちらもご参照ください。
賃貸で所有しているとかかってくる経費や精神負担が無い
不動産を所有し続ける場合、住んでいれば、電気やガス、水道等の生活インフラの料金、そして補修や修繕といったメンテナンス代がかかり続けます。
賃貸に出していたとしても、賃貸のデメリットで説明した、様々な経費や精神負担が発生します。さらに、固定資産税・都市計画税が、毎年課税されます。
売却によって、大きな収入を得られるばかりか、これらのコストが全くかからなくなります。
④ 売却する場合のデメリット
売却する際に諸費用や、税金がかかる
相続した不動産の売却に伴う費用としては、仲介手数料、所有権移転登記にかかる費用、契約書印紙代、遺産分割協議を依頼する場合別途費用がかかります。
その他、売却益が出れば譲渡所得税も納税しなくてはなりません。
諸費用を差し引いた上で、残る現金を見越して売却を考えることが重要です。
依頼する仲介業者を間違えると損をする場合がある
売却する事によって、大きな現金収入を得ることが出来ますが、金額が多い反面失敗した時のリスクを大きくなります。
特に不動産の売却については一般の方はほとんどの方が素人です。
少し言葉は悪いですが、保険は頭のいい人が知識の無い人からお金を巻き上げるように作っているのと同じで、
不動産売却の現場も、頭のいい人たちが知識の無い人から、わからないようにお金を巻き上げるようなシステムが出来上がっています。
聞いたことがある会社だから、大手だから大丈夫だと思うのは大間違いです。
まとめ
今回は、相続した不動産を売却した方が良いのか、賃貸に出した方が良いのかを比較してみました。
どちらのケースも依頼する不動産会社を間違えてしまうと失敗してしまう原因になります。
一番は、信頼できる業者さんに査定を依頼してみましょう。もちろん、親戚等で不動産仲介業者の方がいる場合は、そちらにお願いするのもいいと思います。
しかし、知り合いや良い業者を知らないので、とりあえず一括査定サイトで依頼しておけばいいかな、とお考えのあなた。ご注意ください！
最近よく目にする一括査定サイトですが、すごい数の一括査定サイトが存在します。なぜでしょうか？
理由は簡単で、一括査定サイトの運営が儲かるからです。
本来は必要の無い一括査定サイトが、売主ー仲介業者ー買主の３者の取引の中に入ってきているため、当然、一括査定サイトが得ている利益のぶんだけ、誰かが損している事になります。
損をする人とは、情報量が少ない人が損をします、頭の良い大手業者の営業マンにそれっぽく説明されたら、誰が損をしそうか想像がつきますよね？
詳しくは、別のブログでご紹介していますので、気になる方は
こちらの記事もご覧ください。
一括査定サイトに登録している業者や、大手不動産会社は、会社の運営資金に加え、一括査定サイトに支払う紹介料もかかり、非常に大きな運転資金がかかります。
その性質上、どうしても、多大な利益を上げなければ、会社の運営が成立しません。
そうすると、必ずしも、売主に最適な選択じゃなかったとしても、会社の利益が高い選択をしてしまう場合があります。
また、不動産会社の営業マンはお給料が歩合制です。高い利益を上げれば自分の収入も増えるので、オーナーの利益より自分の利益を優先してしまう人も居ます。
セーフティライフネットでは、オーナー様第一で動きます。企業努力で、経費を最大限にまで有効に削減し、オーナー様の利益に還元致します。
さらに、大手業者様ではやらない、買い手側が物件を買うときに行う行動分析から算出した独自の販売手法で、
より高く、より早く売却できるよう、最善のご提案を致しますので、
是非、気になった方は、ほかのブログの閲覧や、無料査定をご依頼ください。
